开发商

　　“在厦门拿地越来越艰难”

　　厦门翔安区位于厦门岛的北部，按照厦门城市总规划，厦门将构建起“一岛一带双核多中心”的组团式海湾城市，翔安新城将作为厦门城市副中心，承担东北部发展的重任。一条10分钟左右车程的隧道连接了厦门岛与翔安新城。过去两年，这里是房地产开发的一个热点区域，各大开发商纷纷砸重金在此购地，呈抱团之势。许多房地产观察人士将这里的地价和房价的变动视为厦门楼市的风向标。

　　公开信息显示，今年7月2日，翔安X2018P01地块最终成交总价达15.98亿元，楼面价21182元每平方米，被海晟夺得。翔安X2018P02地块，被特房以总价17.02亿元、楼面价19814元每平方米竞得。这两宗土地出让后引起市场热议。

　　因为，在不到一年前，2016年8月26号，离此处不远的地方，2016XP06地块由融创以30.76亿元、楼面价为37512元每平方米竞得，溢价率142%。翔安2016XP04地块由厦门融侨以42.18亿元的总价竞得，楼面价38345元每平方米，溢价率139.66%。

　　虽然这两个时期拍卖的地块区位属性并不完全一致，但厦门地价“腰斩”的传闻即由此而来。中原地产首席分析师张大伟就认为，2016年地块和2018年新出让地块相比，一个位于地铁环绕的热点新城，一个直线距离在2.4公里至2.8公里的非热点区域。但厦门地价的下跌在厦门房地产业内人士看来已是不争的事实。

　　厦门克而瑞机构相关数据显示，近两年厦门土地楼面价确实直线下滑，2018年最新的全市平均楼面价为21879元每平方米，相比2017年下降近两成，与2016年的顶峰时期相比，则下降约三成。

　　多名厦门开发商人士告诉北青报记者，厦门地价的下降主要受土地拍卖政策的影响。7月2日，厦门出台“一次性销售”土拍限制，10万平方米以下住宅用地必须一次性销售。这对开发商传统的售楼方式起了颠覆作用。以前开发商都是一块地分多次销售，可以根据行情的变化调节销售量和价格，以后就要一次性开盘，统一入市，开发商面临的不确定性一下提升了很多。尤其是现在地价高企、楼市不稳的时期，开发商会非常被动。

　　“开发商捂盘惜售的空间被堵死了。这是一个针对性很强的调控措施。”多名厦门房地产人士坦言。

　　厦门一名房地产开发商表示，他们对目前的厦门楼市已经感觉到了危险，多数中小开发商都已经不敢在厦门拿地了。“在厦门拿地越来越艰难，不确定性也大，我现在已经放弃了厦门市场，转战郑州。现在好多原来在厦门的开发商都转战郑州、合肥这样的中部城市。”

　　售楼处营销人员

　　“开发商是在亏钱卖房”

　　8月8日，北青报记者来到翔安新城，经过过去两年开发商的拿地潮，这里楼盘林立，云集了融创、世茂、融侨等知名开发商，据某地产网站不完全统计，这里有20多个楼盘正在开盘或者是等待开盘。宽阔的马路上并没有多少行人，只有建筑工人在工地上顶着酷暑在施工作业。

　　北青报记者以看房客的身份走访了融创东南府（2016XP06地块）和附近的世茂国风长安。在这两个售楼处，北青报记者刚一停车，营销人员就过来打伞，非常热情。

　　世茂国风长安售楼处营销人员随即介绍起楼盘的情况：“我们这个楼盘位于翔安南部新城，紧邻具有‘海绵功能’的鼓锣公园，小区不远处有在建的两条地铁，距离正在建设中的厦门新机场只有10公里左右，离海岸线只有几百米，从厦门岛穿过翔安隧道一出来拐几个弯就到了小区，未来升值潜力大”。

　　该营销人员介绍，小区的楼盘分为两大部分，两栋高层和十栋叠墅，高层目前正在销售中，叠墅有5栋已经售罄，一栋正在热销，另外4栋暂时还没有开盘。由于政府房地产调控之后的限价，高层的均价就在3.6万到3.8万元每平方米之间，带精装修。而这个地块是37512元每平方米的拿地楼面价，非常便宜。而叠墅的产权面积在110-150平方米，总价大约在500万元到800万元每套。“开发商是在亏钱卖房，只当作是向客户让利了。”

　　北青报记者观察发现，前来看房的客户寥寥无几，一个小时之内都没看到有其它看房客前来，售楼处工作营销人员大都在闲聊或者刷手机。

　　北青报记者了解到，由于附近楼盘众多，开发商面临的竞争激烈，再加上楼市观望情绪浓厚，开发商采取了赠送产权面积等促销手段，部分开发商还对后期开盘的项目进行了降价。8月8日，北青报记者询问融创东南府和世茂国风长安的营销人员前期售罄楼盘的价格等销售信息，营销人员均三缄其口，并表示这些信息上头已经收走，目前没法调阅。

　　新景祥厦门市场研究中心一份报告显示，厦门楼市下半年有多个新项目将入市，且部分地块要求一次性取得预售许可证，商品住宅供应量有望迎来小高峰。新房销售市场的竞争将更加激烈。

　　炒房客

　　“这辈子最失败的生意就是去厦门炒房”

　　厦门楼市的这一轮调整，很多炒房客被深度套牢。他们中的多数人，没有想到调整会来得这么快。

　　2016年，厦门的楼市还异常火爆。龙岩、漳平、泉州许多企业家都抱团前往厦门炒房。作为一个常年生活在闽西小山村的农民，钟明从未想过自己有一天会在厦门买房，他更没有想到的是，这只是他噩梦的开始。

　　钟明是福建龙岩人，做了多年的农产品贸易，后来和人合伙成立了一家农业公司，承包经营近百亩土地种植烟草和经营果树、仙草等，公司一年大概能给他带来30多万元的利润。

　　2017年年初，他用厦门亲戚的购房资格在厦门同安投资了一套房产。他全款购买的这套房子花了180多万元。其中100万元是他多年经营农业的积蓄，30万元是金融公司的借款，还有50万元的民间高利贷。钟明说，他当时预测购入的房产至少还能涨50%，要是能翻倍的话就抵得上辛辛苦苦干农业很多年。

　　刚开始，他买入的房子还在涨价，市值达到了200多万。随着厦门楼市的火爆，厦门的房地产调控措施也步步趋紧。在2016年出台的限购基础上，厦门陆续出台政策加码调控，一次比一次严厉，2017年3月25日起，厦门新购买的住房，需取得产权证后满2年方可上市交易。厦门也成为全国范围内首个对居民购房出台“限售”政策的城市。

　　钟明说，楼市的调整刚开始征兆并不明显。直到几个月前，卖房的越来越多，价格也一路下行。钟明在同安购入的房产也跌回了成本价，除去税费，现在卖出肯定亏本，而他目前光利息已经支付了30多万元。由于竞争的激烈，钟明的农业公司今年盈利大幅下降。这些利润现在全部用来支付贷款的利息。他不但全部资产被房产套住，他每年还要支付的利息超过15万元。

　　农民企业家钟明已经被厦门楼市深度套牢。他说，“这辈子最失败的生意就是去厦门炒房”。

　　前地产人士何斌告诉北青报记者，像钟明这样的例子在厦门很多，并且不算极端。在过去几年楼市的高峰期，众筹炒房、集资炒房在厦门是个非常普遍的现象。“我当时劝住了好多人，但最闹心的是自己的妹妹没有劝住，现在也被套牢了。”

　　何斌说，前几年，厦门楼市火爆的时候，民间的金融借贷非常发达，做民间借贷的公司非常多，随着楼市的降温，这些公司现在销声匿迹了，都改行做其它项目了。

　　厦门思明区体育路附近的某房产中介门店一名经理告诉北青报记者，就在前两个月，蓝湾国际的一名业主，1000多万元的房子直降100多万元甩卖。虽然房子卖了近900万元，但后来知道这名业主光网贷就欠了800多万元，已经扛不住了。

　　这名经理说，他平常能接触到很多这样的例子，去年进入的那些炒房客，现在普遍大套要亏100万才能出手，小套也要亏50万元左右。

　　何斌说，厦门房价的这一轮下跌，就是一个投资客逐步退出的过程。而厦门楼市，也终将回归理性。他指了指不远处的海岸线说：“就像大海的潮水，有涨有落，只不过潮退了，就可以看出谁在裸泳了。”

　　（文中所涉人名皆为化名）

　　本版文并摄/本报记者 朱开云

　　记者手记

　　厦门楼市不是崩盘而是分化

　　福建是我的家乡，在厦门有很多朋友和同学，相比网络媒体特别是自媒体对厦门楼市“暴跌”狂欢式的报道，这些真实生活在厦门的朋友们反而显得平静。正如文中何斌所说的，厦门房价的这一轮下跌，就是一个投资客逐步退出的过程。而且厦门楼市的调整也并不是全面的、崩盘式的，其实更多是楼市的分化。前期那些被过度炒作的，尤其是那些“老破小”，的确下降幅度很大，但很多品质比较好的楼市，价格依然比较坚挺。

　　当“房住不炒”已经成为房地产调控的核心逻辑。泡沫的破灭就是一个必然的过程。厦门楼市有没有泡沫？无论房价以后会怎么走，但就目前而言这是个不争的事实。大量炒房团的存在就是最好的例子。据易居研究院、CRIC等所统计的80个城市中，厦门高房价与实际收入的偏离度达到41%，位居首位。

　　来自福建龙岩的互联网精英，美团点评CEO王兴近期曾在其“饭否”朋友圈对房地产有一个精彩的点评：“房地产泡沫对国民经济的巨大伤害实际上并不在于泡沫破灭以后房价下跌导致的资产价格的巨大缩水，而是在于泡沫破灭之前房价虚高导致的社会资源的巨大错配。”

　　房价高企其实是不利于一个城市的长远发展的。比如人才的流失，这次在厦门，多位采访对象提到在厦门奋斗多年最终苦于高房价而逃离厦门的例子。今年7月，厦门出台“厦门人才新政45条”，给予符合条件的人群以购房资助。同时，控房价方面也走在全国的前列，并收到了实效。但单纯靠行政手段控房价并不是长久之计，房地产调控的核心在于建立长效机制，最终实现“住有所居”。

　　供图/视觉中国