英特公寓居民楼里的公司。

　　悄悄“长个儿”的底商。

　　中午12点，北三环旁的英特公寓便开始热闹起来。年轻人三三两两走出单元门，外卖员则拎着大包小包一路小跑进楼送餐。该小区共有332户，其中约有100户变成了经营性场所。调查发现，只有25家在工商部门注册，其余则未查到注册信息。

　　“住改商”的现象在一些小区中频繁出现的同时，观湖国际小区则通过一年多努力，将小区中原有的33家“住改商”商户全部清理，这为同样受困于“住改商”乱象的小区提供了些许治理思路。

　　小区乱象

　　未注册公司“潜伏”小区

　　中午时分，两个女白领拎着四大袋快餐走进英特公寓，每个袋子里都装着四五个餐盒。不时有送餐员拎着快餐跑进小区，开始配送餐食。

　　在业主刘先生看来，每个工作日的中午，小区中都会出现众多年轻人进出的场景。小区一名保安表示，中午的时候进出的人比较多，有人外出就餐，也有快递员进入小区送餐。

　　小区中，15层的一家住户被改成了公司，办理出游及货物进出口业务。调查发现，该小区中住宅被改成商户的情况并非孤例，这些商户涉及理疗、装修等多个行业。大多数公司门前没有明显标识，与普通住户没有区别。而推开门后，则可以看到公司标识，以及办公用的工位。

　　一名业主对小区中所有住户进行了调查，他告诉记者：“小区中共有房屋332套，其中业主自己开办公司的共有19家，出租用于办公的共有81家，占房屋套数的30%。”

　　记者通过天眼查发现，只有25家开在该小区居民楼的公司在工商部门注册，取得了营业执照。

　　一名业主表示，更多的公司都是“黑”在小区中，小区中的房屋多在180平方米至200平方米之间，很多被打成隔断进行办公。“一间房中有七八个人，甚至十几二十个人。公司的数量每年都会有变化，但总体上变化不大。”

　　业主刘先生曾对所在单元楼进行过测算，一些单元房屋进行“住改商”后，其办公人员对于电梯的使用率比正常情况增加了四倍。“垃圾量也增加很多，每天都能看到大量快餐盒堆在垃圾桶里，这对小区的安全与环境都带来了负面影响。”

　　该小区物业公司一名工作人员表示，对于小区中存在办公行为的情况已知情，他们也曾对承租人进行过劝离，但是效果甚微。

　　“住改商”的现象在现代城、恋日国际等小区中同样存在。一名现代城业主表示，小区中“住改商”的行为出现后没有得到遏制，便起到了示范效果。“虽然是个住宅小区，但是众多的‘住改商’现象严重影响了生活品质，我正考虑换房子到一个纯住宅的小区。”一名业主表示。

　　从底商扩张到二三层

　　南五环外的亦庄境界家园小区，小区的底商中开着美容院、五金店、培训中心、宠物医院等店铺。

　　这些店铺让小区业主朱先生感受到的不是便利，而是给生活带来的负面影响。一些店铺从底商开始慢慢向上扩张，牌匾将二层包裹起来，经营面积也从底商增加到了二层的住宅楼中。“小区中二楼三楼是一户，四楼五楼是一户，商户从底商慢慢长高，已发展到二层和三层中。”

　　在朱先生家楼下，便是一家培训机构，从底商进门上楼后，二层、三层便是教室，这让朱先生颇为不安。“平时很多孩子聚集在一起，吵闹不说，安全性就很难保证。”

　　记者调查发现，小区中的底商约有三分之一的商户出现了“长个儿”的现象。在一名商户看来，已经在底商注册公司，为了扩大经营面积才租下楼上的房间。

　　通过国家企业信用信息公示系统、天眼查发现，该小区多家长高的商户注册经营地都为一层底商，并不包括二层及三层房屋。

　　在一名业主看来，业主的房子租出去是自己的权利，但是不断长高的商户却让安静的小区变得扰民，在居住安全上也受到了影响。

　　北京市工商行政管理局经济技术开发区分局一名工作人员表示，小区中出现的底商扩大现象，相关部门曾对此进行过调查，并对相关商户进行了处罚。

　　朱先生受到的干扰一直没有消除。一名底商经营者表示，对扩大面积经营属于违规并不了解，“只是考虑到了经营面积不够而选择扩大”。

　　调查中发现，一些经营性场所栖身在住宅小区内，是因为住宅小区房屋的租金要低于写字楼，经营者可以节约成本。一名房屋中介人员表示，一些业主也愿意将房屋租给公司，这样租金相对要高一些，同时房屋使用中遇到的很多问题不需要再打扰业主，而由租户自行解决。

　　成功经验

　　多方联手清理“住改商”

　　东四环旁的观湖国际小区，与朝阳公园隔街相望，小区中的人工湖已经结冰，很多孩子在上面玩耍。

　　小区2006年开始入住，此后便陆续有“住改商”出现在小区中。最多的时候，小区中曾经出现过33家“住改商”的商户，房产中介、足疗按摩、百货店、洗衣房、药店、托管班……散落在各楼中间。在一名业主看来，小区中曾有许多楼前都立着广告牌与灯箱，封闭管理的小区中进出许多小区以外的人。“可以说曾经是‘灯红酒绿’，使小区乱象丛生，影响了小区业主的利益。”

　　一层大堂变成了“住改商”工作人员的吸烟室，业主与商户经营人员因此时常发生矛盾。针对小区中出现的乱象，2008年，小区业主成立了业委会，并成立了业主代表大会与监事会。业委会成立后，“住改商”现象也成为急需解决的问题。“在业主规约中写明，禁止在小区中将住宅房屋改成商户，这样在规范层面上得到了保证。”一名业委会成员表示，大多数业主都希望有一个舒适宁静的环境。

　　该小区业主代表大会召集人王先生表示，为了整治乱象，小区更换了物业公司，在与新物业公司签订合同时，将配合清理“住改商”行为写在了合同中。在前期调查中，大多数业主都支持对“住改商”现象的清理。进出人员多、占用电梯等公共资源，并带来环境、噪音等问题。

　　业委会成员通过调查发现，小区中的商户很多都取得了营业执照，但在提供的注册信息中，包含了业委会盖章后的同意书。“业委会从未给任何一家住改商商户盖过章，所有的同意书都是伪造的。”在王先生看来，清理“住改商”成功的关键之处就是得到了相关部门的支持，城管、消防、税务等部门联合执法，拆掉了广告牌，并下达了搬离通知。

　　在管理部门出手的同时，业委会成员也发起倡议，为了维护小区中的居住环境，希望小区中的业主不去“住改商”店铺中消费。“业委会成员隔三差五就去商户那里告知消费者，这个地方不符合规定，即将要搬离。”王先生说，小区物业公司上门对商户进行警告，并通过控制门禁进入的方式，让商户送货车及相关人员无法进入小区，使其经营受到了限制。

　　多管齐下，开在小区中的商户生意逐渐变差，也就陆续搬离了小区。“此后一些商户也曾出现过反复，比如有两三家商户刚刚改成钢琴班、美术班，就被业主投诉到了业委会。业委会与物业公司一起去通知，还没等开起来就关了。”王先生说，经过了一年多时间，如今小区里的33家“住改商”都被清理，小区又恢复到了之前的宁静。

　　专家建议

　　可提起相邻权诉讼

　　“一些大户型，或者位置比较方便的住宅小区中，多存在‘住改商’的情况。”物业问题专家、北京首一业主大会指导部主任童超表示，根据《中华人民共和国物权法》明确规定，业主不得擅自将住宅改变为经营性用房。

　　童超称，《物权法》中规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。住宅小区中曾经可以作为经营性场所的注册地，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　北京工商经济技术开发区分局一名工作人员表示，2014年后便不允许将住宅性质小区作为经营场所的注册地。

　　童超表示，公司在住宅楼里办公，损害了业主们的利益。一些小区中，经营场所每天不断有办公人员来往，楼下的安全防盗门先是三天两头出问题，此后便干脆24小时敞开着，形同虚设。治理中，小区业委会、业主需要依靠相关部门的力量，并且需要物业公司积极配合。住宅性质小区中发生邻居擅自“住改商”的情况，业主可及时向小区业委会或物业公司反映，小区业委会、物业公司在得到相关部门的支持下，开展清理“住改商”活动。可以通过安装门禁卡、禁止“住改商”工作人员使用电梯运货等措施，让扰民的公司搬离小区。与“住改商”商户有利害关系的业主也可拿起法律武器，提起相邻权诉讼。

　　本报记者 赵喜斌 文并摄