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恶意违约要承担哪些损失?房价上涨反悔不卖 房主被判赔偿差价
http://www.workercn.cn2017-11-09 13:37:22来源: 羊城晚报
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  羊城晚报记者 董柳

  签约卖房后房价上涨,有卖家选择“宁可违约也不卖”。广州市民王某就遇到了这一状况,王某本欲花125万元买潘某的房,没想到房价上涨后潘某不卖了,王某只得花168万元购买了与潘某同栋楼的房。为此,王某把潘某告上法庭,法院判决潘某除返还定金、支付违约金外,还要赔偿其购房差价损失。

  记者11月8日获悉,广州市天河区法院一审判决卖家除返还定金、违约金外,还要赔偿房价差额损失15万元。经二审近日调解,卖家最终要承担的房价差额损失为10万元。

  二审法官就此表示,二手房屋买卖合同签订后,因房价涨跌而恶意违约的,违约方应承担的损失不仅包括直接损失,还包括守约方的可得利益损失,包括房屋涨跌所造成的购房差价损失。

  双方已约定违约责任

  时间追溯到2016年8月11日。当天,王某(买方)与潘某(卖方)及某房地产代理有限公司(经纪方)签订《房地产买卖合同》,总楼价125万元。合同还约定了违约责任:因买方或卖方违反本合同约定,逾期未超过十天的,违约方须按逾期每日总楼价的1‰向守约方支付违约金;逾期超过十天仍不履行的,守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任(双倍返还定金或没收定金)或支付等额于总楼价10%的违约金;逾期十天仍未履行的,但守约方同意继续履行的,守约方有权要求违约方按每日楼价款的1‰支付违约金。

  合同签订当天,王某支付了定金5万元。此后,王某与潘某约定于2016年11月3日前往房管部门办理过户手续,但当日潘某以其未带身份证原件及经纪方不在场为由拒绝办理过户。王某委托律师于次日向潘某发出《律师函》,要求潘某在同年11月8日前协助王某办理案涉房屋的递件手续,但潘某未予理会。

  潘某在2016年11月15日明确表示不再向王某出售该房。

  买家多花30.5万另买房

  此房没买成,王某于2016年11月25日向案外人杨某购买了与涉案房屋同栋楼的另一套房,成交价168万元,并办理了过户手续。

  随后,王某向法院起诉,请求判令潘某向其返还定金5万元并支付违约金12.5万元,同时赔偿房价差额损失30.5万元(168万元-125万元-12.5万元)。

  广州市天河区法院一审认为,王某、潘某签订的合同合法有效。结合证据,王某在2016年11月3日具备支付首期款32万元的能力且当时也取得了银行同意贷款证明的情况下,潘某主张王某逾期支付购房款及无付款能力,缺乏事实依据;且即使潘某认为当日经纪方未到场,双方对付款时间存在争议,但王某后以多种方式催促潘某办理递件手续。因而,潘某拒绝履行合同依据不足,已构成根本违约。

  法院指出,基于王某、潘某对解除合同均无异议,潘某应将王某已付的定金5万元退还王某。此外,根据合同约定,潘某逾期办理交易手续,王某有权要求潘某支付等额于总楼价10%的违约金。因王某已充分举证证明其在潘某拒绝履行合同当月向案外人购买了与案涉房屋同栋的房屋,房屋价格为168万元,与王某、潘某签订合同时约定案涉房屋价格125万元,存在较大差额,王某确实存在实际损失,故对王某要求潘某支付违约金12.5万元的诉讼请求,予以支持。

  关于王某要求潘某支付房价差额损失30.5万元的诉请,法院认为,因房地产交易价格受多种因素影响,包括房屋的面积、朝向、楼层等,加之已判令潘某向王某支付违约金12.5万元,足以弥补潘某的部分实际损失,一审根据公平原则,酌情判令潘某向王某支付房价差额损失15万元。

  一审宣判后,潘某不服并上诉,表示只愿返还定金,称其已于2016年11月3日及同月15日明确告知王某不再出售案涉房屋,已尽到及时告知义务,无需承担房价上涨造成的差价损失等所有法律责任。

  据悉,经广州中院充分调查,潘某已意识到其拒售房屋的理由难以成立,主动提出调解要求。最终双方达成协议:潘某退还定金5万元,赔偿违约金12.5万元和购房差价损失10万元。

  释疑

  ●如遇单方违约该怎么办?

  由守约方“说了算”

  二审法官表示,近年来,随着广州市房地产交易市场的日趋成熟,因二手房买卖引发的纠纷呈现增多趋势。本案纠纷系卖方无正当理由拒绝继续出售房屋引起,属于单方违约的情形之一。

  根据合同法规定,合同相对方在签约后,均应依约全面履行合同,在没有合同约定或法定事由的情况下,未经双方协商一致,不得随意变更或解除合同。在单方违约的情况下,合同是继续履行还是解除,选择权应掌握在守约方手中。

  ●恶意违约要承担哪些损失?

  包括购房差价损失

  法官表示,二手房屋买卖合同签订后,双方均应诚信履约,维护市场交易秩序。因房价涨跌而恶意违约的,违约方应承担的损失不仅包括直接损失,还包括守约方可得利益损失,包括房屋涨跌所造成的购房差价损失。

  ●差价损失赔偿如何确定?

  具体情况具体分析

  该法官认为,一般情况下,对于房屋差价损失金额的确定,如双方对计算方式有约定的从其约定;双方无约定,经协商仍不能确定的,建议由法院向当事人释明后,当事人提出申请,法院委托有评估资质的专业机构对房价涨跌情况进行评估鉴定。若双方当事人均不同意评估,而当事人已提交相关证据可证明其另购房屋与诉争房屋在位置、面积等方面存在高度可比性的情况下,可以考虑以两套房屋的单价差额乘以诉争房屋面积来确定房屋差价损失,并需综合考虑违约原因、过错程度及守约方实际支出等因素。至于当事人经法院释明后明确表示拒绝评估,又不能提交相应证据证明房屋差价损失的,则应按照举证责任的分配原则,由负有举证责任的一方承担不利后果。

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